1. 2019年楼市或加速分化 楼市成交整体走低

            发布时间:2019-02-20 来源: 经济参考报 ?#20137;链问?span id="hits" style="font-weight:bold;"> 【字体:

            2019年新年以来,由于适逢房地产市场春节淡?#33606;?#36820;乡置业意向人群相比2018年?#26434;?#19979;?#25285;?#25151;企营销表现也比较平淡,项目折扣力度和营销推案力度都不及往年,加上部分三?#21335;?#22478;市市场?#26536;?#24050;经透支,综合来看,新年以来楼市成交整体走低。

            各大房企营销动力不足

            往年的春节返乡置业潮都是一派火热,但在今年似乎不一样了,并?#25381;?#25913;变楼市低迷的情况。这从房企营销方面就能看出来:2019春节?#35817;洌?#25151;企营销表现平淡。从供给方面看,春节?#35817;?#26032;推楼盘较少,新推案力度明显下?#25285;?#24066;场?#21248;?#20197;去库存、去?#23210;?#20026;主要目标。

            ?#30805;鸬?#20135;研究中心的统计数据显?#33606;?#26149;节?#35817;洌?#20027;要40多个重点监测城市数据显示供应?#23458;?#27604;下降29%,供应量不足。该机构研究员沈晓玲分?#40075;?#20986;,春节?#35817;洌?#25240;扣力度和营销推案力?#35748;啾热?#24180;?#21152;兴?#19979;?#25285;?#24320;发商自身销售预?#35869;灿?#19979;调,?#25381;屑南?#26395;于?#35042;?#24180;一样由返乡置业带动“购房潮?#20445;挥?#36807;多地特别针对春节市场的营销?#26728;?#25512;出,部分房企楼盘的“春节不打?#21462;币仓?#32500;持基本?#25822;?#24182;?#25381;?#25512;出具体的让利活动。

            不仅推盘动力不足,折扣力?#32427;?#36739;小。2019年春节?#35817;洌?#25151;企让利?#32478;?#20027;要以特价房、首?#29322;?#24310;?#35807;丁?#20197;老带新、实物赠送等常规?#32478;?#20026;?#40142;?#20854;中特价房活动较多,折扣力度?#32433;?.2折。根据?#30805;鸱?#38754;监测,2018年以来房企让利空间不断缩减,但销售业绩及回款压力却在逐渐?#40835;蟆?/p>

            自2018年下半年开始,房企为?#23896;?#38144;售业绩加快库?#23250;?#21270;,特价房?#20647;?#27963;动明显?#40838;啵?#30452;至2019春节?#35817;洹?#20174;特价房折扣力度来看,多集中在8.2-9.8折之间,相?#28909;?#24180;6.4-8.5折的让利幅度明显下降。从实物赠送的让利?#32478;?#26469;看,2018年部分楼盘出现了成交送宝马?#32428;档?#39640;价值实物的营销活动,但2019春节?#35817;洌?#36192;送的礼?#33539;?#20026;?#19994;纭?#25163;机等价?#21040;?#20302;的实物。

            沈晓玲分析表?#33606;?#35843;控政?#21617;?#20837;、返乡置业热度下降致使房企春节表现平平。房企在春节?#35817;淦毡榈鹘?#26032;推案力?#40843;?#33829;销热情明显下降。造成这一现象主要有两方面原?#39053;阂环?#38754;,随?#27431;?#22320;产调控逐渐深入?#32479;?#25928;机制建设不断推进,2019年春节房地产市场?#20013;?#36716;冷,购房者观望态度?#38887;?#24180;浓重。另?#29615;?#38754;,随着一、二线城市人才优惠政策频繁出台、租赁市场规范化建设不断推进,“?#39300;?#19968;族”在工?#38802;?#24066;置业、长远生活的?#35759;?#27491;逐?#27975;?#20302;,2019年返乡置业意向人群相?#28909;?#24180;?#26434;?#19979;?#25285;?#33268;使房企对于返乡置业效应?#35861;?#19979;降不少。

            部分城市购房?#26536;?#36879;支?#29616;?/strong>

            2015年下半年至2018年,全国房地产市场经历了一?#25191;?#34892;情,很多城市成交量大?#35311;?#25151;价大涨。易居房地产研究院方面认为,?#32507;?#27004;市?#27426;?#26102;间内成交量暴?#35311;?#22823;幅偏离往年均?#25285;?#21017;说明有部分自住提前入市或投?#24066;枨?#36807;旺,透支了未来的市场?#26536;蟆?/p>

            对此,易居方面针对全国40城市新建商?#32439;?#23429;成交量偏离度的研究发现,部分城市住房?#26536;?#24403;前?#29616;赝?#25903;。这些城市包括了4个一线城市,18个二线城市,18个三线城市。其中,三线城市住宅成交量偏离度尤为明显。

            具体来看,2018年受监测的40个典?#32479;?#24066;新建商?#32439;?#23429;成交面积同比增长9%,成交量仅次于2016年,连续四年高于?#39556;担?018年偏离度为19%。从数据走势来看,2018年?#20064;?#24180;,三?#21335;?#22478;市和部分热点二线城市销?#21005;?#28909;,但是当年下半年以后,多数城市急速降?#25314;?#38144;售量下降明显。

            其中,2018年4个一线城市新建商?#32439;?#23429;成交面积同比下降5%,成交量连续两年下滑,2018年偏离度为-30%。18个二线城市新建商?#32439;?#23429;成交面积同比增长3%,成交量连续四年高于?#39556;担?018年偏离度为16%。18个三线城市新建商?#32439;?#23429;成交面积同?#21364;?#24133;增长28%,成交量创历史新?#25784;?#36830;续四年高于?#39556;担?018年偏离度为56%。

            易居研究院研究员沈昕分析认为,与?#27426;?#32447;城市不同,三线城市新房成交量在2017年小幅下降后,2018年再次大幅增长,并创下2010年以来新高。这是由于2018年?#20064;?#24180;,部分本轮政?#21661;?#24212;启动?#36132;?#30340;三线城市成交异常火热,成交量大幅增长,但是2018年三?#24452;?#20197;来?#24310;兴?#38477;温。

            沈昕指出,从2018年40城新房成交量偏离?#25200;?#21517;来看,惠?#33640;⑿熘荨?#38902;关、温?#33722;?#25196;州?#30186;忧?#20116;,偏离度分别为166%、137%、92%、89%和82%。此类城市偏离度过?#25784;?#25104;交?#22438;现赝?#25903;。排在末三位的是厦门、?#26412;┖蜕虾#?#20559;离度分别为-69%、-57%和-36%。此类城市负偏离度过?#25784;?#25104;交量低迷。

            “可以看出,2018年正偏离度?#32454;?#30340;城市主要是三线城市和部分西部二线城市,这类城市整体经济面偏弱,本轮政?#21661;?#24212;启动?#36132;恚?#20173;处于板块轮动中,但随着全国整体市场降?#24405;?#36141;买力的透支,此类城市楼市面临较大?#21335;?#34892;?#32550;铡!?#27784;昕分析认为,“2018年负偏离度?#32454;?#30340;城市主要是一线城市和强二线城市,此类城市本轮政?#21661;?#24212;启动?#38052;纾?#25104;交?#24691;?#22788;于低位,下跌空?#28294;?#38480;。”

            2019年楼市或加速分化

            在沈昕看来,这也说明一线城市和部分强二线城市的楼市在2017年?#40501;?#24320;始降?#25314;?#36825;类城市成交?#24691;?#20302;位盘整两年及以上,2019年下降空?#28294;?#38480;,?#32469;?#26159;厦门、?#26412;⑸虾?#26377;望率先企稳、甚?#32451;?#24377;?#27426;?#37096;分弱二线城市和三?#21335;?#22478;市经过连续两年的上涨,未来一两年下行?#32550;战?#22823;。

            ?#26723;?#19968;提的是,从2018年全年来看,房?#31550;?#38388;规模化、行业集中化的趋势愈发明显。但同时随着调?#21411;?#21270;,企业销售回款变慢、?#35879;誓讯仍?#21152;?#21364;?#26469;的资?#40497;缦?#36880;步显现,行业整体?#32550;沼兴刍?#22312;此?#23576;?#19979;,标?#35829;?#25151;企集中于?#27426;?#32447;主流城市进行?#24651;?#20648;备布局。

            中国指数研究院的数据显?#33606;?018年,中海、龙湖、华润置地?#32469;?#19994;在?#27426;?#32447;城市的土储比例?#27617;?#22312;60%-90%之间。该机构认为,展望2019年,大?#22836;?#20225;集中于?#27426;?#32447;城市收储的趋势应该不会改变。

            针对三?#21335;?#22478;市,?#30805;鸬?#20135;研究中心研究员杨科伟进一步分析认为,“2019年春节?#35817;?#19977;?#21335;?#22478;市返乡置业潮明显失色,?#29080;荨?#28142;?#39539;?#25104;交?#23458;?#27604;腰斩,韶关、晋江?#38887;鹊?#24133;超7成。?#29615;?#38754;,三?#21335;?#22478;市房价现已升?#20004;锥涡愿?#28857;,市场购买力难?#39316;?#25903;?#28067;硪环?#38754;,从去年四?#24452;?#24320;始,三?#21335;?#22478;市房地产市场?#20005;?#32487;进入调整,市场成交明显减速,在此?#23576;?#19979;,三?#21335;?#22478;市未出?#32622;?#26174;的春节返乡置业?#24065;?#23646;正常现象。”

            杨科伟表?#33606;?019年房地产市场下行压力不容小觑,全国商?#36137;?#38144;售面积增速步入负增长区间已是大概?#36866;录欢?#32447;城市成交量可能在政?#21652;?#32531;下基本保持稳定,但三?#21335;?#22478;市预计将面临较大的调整压力。”

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